クレジットカード大手のクレディセゾンと、みずほグループのみずほ信託銀行、不動産の投資運用を行うトーセイ・アセット・アドバイザーズ、デジタル証券基盤を提供するSecuritize Japanは4月24日、セゾンカード・UCカードの会員を対象とした不動産型のセキュリティ・トークン（ST）「セゾンのスマート不動産投資」の発行を発表した。国内クレジットカード会社による不動産型STの発行は初の事例となる。
本商品は都内の賃貸マンション6物件を対象とし、1口5万円で2万口、総額10億円の募集を予定している。セゾンカードにたまった永久不滅ポイントでの投資が可能な点や証券会社を介さない「自己募集型」のスキームなどが特徴だ。
募集が開始された5月12日、CoinDesk JAPANは本プロジェクトを主導したクレディセゾンストラクチャードファイナンス部の日髙雄尉氏とみずほ信託銀行不動産信託部受託営業チームの黒田祐基氏にインタビューを実施。個人投資家を取り込む設計の狙いや今後のST市場に与える影響について話を聞いた。
投資初心者にも配慮、高まる個人投資熱
──今回の協業に至った背景と、スキーム構築で重視したポイントは。
日髙氏：弊社は一般にクレジットカード会社として知られているが、不動産の投資ローンを中心としたファイナンス事業も重要な収益の柱だ。昨年の「新NISA（少額投資非課税制度）元年」を機に個人による投資への関心が高まるなか、弊社が保有する不動産関連アセットを活用し、弊社のカード会員様に投資機会をもっと身近に感じてもらいたいと考えた。
この構想は3年ほど前に立ち上げ、約1年前にみずほ信託銀行に相談を持ちかけた。クレジットカード事業で築いた顧客基盤を活かし、個人向けに新たな資産運用手段を提供できないか模索してきた。
黒田氏：新たな仕組みであるだけに課題も多かったが、クレディセゾンの強い意志に共感し、協業を決めた。今回の取り組みは、みずほグループとしても不動産ST領域を拡大するうえで重要なモデルになると考えている。また、クレディセゾンにおけるカード事業の更なる成長やブランディング効果を期待できる取り組みであり、コンサルティングに注力している弊行としても支援したいと考えた。
従来の不動産STはREIT（不動産投資信託）の代替手段としての側面が強かったが、クレディセゾンの構想には、事業へのST活用を検討する幅広い企業に対して参考となる公共的役割を持ち得る可能性を感じた。
──どのような顧客層の開拓を狙っているのか。
日髙氏：これまで弊社はカード決済や融資といった点で顧客と接点を持ってきたが、今回のST商品を通じて、より広範な「面」の関係性を築けると考えている。本商品では、投資初心者やリスクに不安を抱える層にも一定の安心感を提供できる「優先劣後構造」を採用した。
また、今回は証券会社を介さずに弊社自身が販売と訴求を担うため、従来の決済や生活資金ニーズにとどまらず、顧客の投資志向や資産形成への関心といった深層に踏み込んだ関係構築を目指していきたい。
黒田氏：クレディセゾンが発行体となる今回のスキームは、同社のブランドや信用力、さらには劣後部分の引き受けによるリスク緩和設計などが投資家に安心感を与える要素となっている。投資経験者はもちろん、投資初心者にも親しみやすく、新しい層の獲得に繋がると期待している。
──優先劣後構造による投資家にとってのメリットは何か。
日髙氏：具体的には、優先出資者である投資家が配当金を優先的に受け取れる仕組みとなっている。さらに、不動産価格の下落などにより損失が発生した場合には、まず劣後出資者である弊社の出資分から損失が充当される構造であるため、優先出資者の元本が毀損しにくいという特徴がある。
弊社が劣後部分を担っていることは、言い換えれば「我々自身も投資するに値する商品である」という意思表示でもある。単に販売して終わるのではなく、投資家とリスクを分かち合い、ともに価値を育てていくという姿勢を示している。
証券会社を介さない注目の仕組み
──ちょうど本日（5月12日）から募集が始まった。現時点の顧客の反応は。
日髙氏：4月24日から5月11日までのアカウント登録受付期間から、世代を問わず幅広い関心が寄せられた。少額投資が可能であることの手軽さや永久不滅ポイントを活用できる点が特に好評であり「投資のハードルを下げる」狙いが伝わったと感じている。
永久不滅ポイントはカード会員様に浸透しており、それを資産運用に活用できる点が今回の反響につながった。応募には事前のアカウント登録が必要だが、登録者数はすでに数千人を超えている。1口5万円、2口から応募可能という最低投資額も、より多くの参加を促すために設定した。
──みずほ信託銀行にとっては、第4号案件にあたる。過去3件で得た知見や今回込めた狙いについて教えてほしい。
黒田氏：過去3件の組成を通じて社内の理解も進み、現場でのノウハウも蓄積されつつある。今回はクレディセゾンが自ら販売を行う自己募集型であり、従来とは異なる挑戦であったが、制度的・実務的課題を一つひとつクリアしてスキームを実現した。
今後、他の事業会社からも「自社のブランドや顧客基盤を活かしたST発行を行いたい」という相談が増えることを期待している。今回の事例は、弊行にとっても新たなビジネス領域の拡大に繋がる可能性を持つ。
業界からの反響も大きい。証券会社やアセットマネジメント会社からも、スキームのスピード感や構成の新しさに対して驚きの声が寄せられている。より多くの個人がSTに触れることで、市場全体の拡大にも寄与すると考えている。
今回の取り組みは、ST本来の理念である「発行体と投資家が直接繋がる」という点を体現している。事業会社にとっても単なる資金調達にとどまらず、ファンマーケティングや企業価値向上といった新たな展開に繋がるスキームとなるだろう。
自己募集型に最適なプラットフォーム
──Securitize Japan（セキュリタイズジャパン）を基盤に選択した理由は。
日髙氏：主に3つの理由から。1つ目は、米国を中心にST発行の実績が豊富でグローバルで高いシェアを持っていたこと。2点目は、自己募集型への対応実績があったこと。例えば、丸井グループによるデジタル社債発行の事例では、発行体自身が投資家へ販売・訴求しており、我々の目指すスキームと親和性が高かった。
3つ目は、リスク管理とシステムセキュリティ面での信頼性。昨今、証券口座の乗っ取り被害などが社会問題化しているが、弊社内における検証に加え、第三者レポート等を確認し、管理体制やセキュリティ面においても安心できると判断した。
黒田氏：証券会社を介さないスキームでは、配当金支払いや投資家の税務書類作成といった業務を発行体側が担う必要があるため、それらの実務を確実に遂行できる基盤であるかどうかが選定の重要なポイントだった。セキュリタイズジャパンには税務申告用レポートの作成など、一部機能についての追加開発も依頼し、対応してもらっている。
KYCから配当まで、ゼロから組み上げた業務フロー
──証券会社を介さないとなると、KYC（本人確認）や与信は誰が担うのだろうか。
日髙氏：今回は自己募集型なので、販売・勧誘における投資家の適合性確認は募集主体である弊社が担っている。
黒田氏：投資家に関する基本的なチェックは弊行が担当している。投資家が取得するのは信託受益権であり、信託契約の当事者は弊行と投資家になる。そのため、反社チェックや税務上の居住地確認といった属性確認は、弊行が委託という形を取りながら主体的に実施する。これらの確認作業は実質的にプラットフォーム上で行われるため外からは見えづらいが、役割分担としてはこのように整理されている。
──仕組みを構築するうえで、最も苦労した点は。
黒田氏：やはり最大の課題だったのは、証券会社不在のもとでの業務フロー構築。誰が何を担い、どのような責任と委託関係で遂行するのかを整理する作業に最も時間を要した。投資家の本人確認などの「入口業務」と配当支払いなどの「運用業務」は、証券会社が担ってきた中核部分であり、代替体制の立ち上げには苦労した。
日髙氏：弊社としては、配当支払いなど投資関連業務の経験が乏しく、立ち上げ当初は本当に手探りだった。みずほ信託銀行からの支援を受けながら知見を蓄積し、一部では外部の証券会社や経験豊富な弁護士の助言も得て、法的な要件を確実に満たしながら準備を進めることができた。
不動産STから実現する「金融の民主化」
──ST市場は国内での拡大が期待され、2025年度の発行規模は1800億円程度との予測もある。制度面や実務面での課題について、どのように考えているか。
黒田氏：ST市場の拡大は業界全体の共通した期待であり、税制や制度の整備も着実に進んでいる。今後の課題は制度改正をいかに実務へと落とし込み、関係者が実際に使いやすい仕組みを構築できるかにある。
今回の自己募集スキームの経験を通じて、例えば大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）への上場を視野に入れた商品設計も検討できるかもしれない。また、今回は信託スキームに優先劣後構造を組み合わせたことで、リスクとリターンのバランスがとれた「メザニンローン」に近い商品性を実現できた。
今後は信託を基盤にしつつ、返済義務を伴うデット部分（借入金や社債など）を組み合わせたスキームの構築もできるようになるかもしれない。資金調達の手法が多様化するなか、投資家がエクイティ（返済義務がない株式など）かデットかを選択できるような商品設計が進めば、市場はより成熟していくだろう。
日髙氏：弊社としては、1号案件は幅広い投資家に安心して保有してもらえる商品設計を重視したが、投資家のニーズによっては、より高いリスク・リターンの商品も視野に入れ、市場形成に貢献したい。リターンの選択肢が増えることで、投資家の多様なニーズに応える市場が形成されると考えている。
将来的には不動産にとどまらず、コンテンツ製作資金やローン債権といった他のアセットクラスへの展開も検討対象になる。STには、特典設計などを通じて投資家との関係を深められるという特性があり、ファンマーケティングの手法を取り入れることで市場の裾野を広げていくことが可能と考えている。
──最後に、市場の展望と読者へのメッセージを聞かせてほしい。
黒田氏：ST事業では、デジタル技術やスキームの先進性に注目が集まりがちだが、根幹をなすのは、あくまで不動産というアセットそのもの。その価値や特性を深く理解することが、信頼性の高い商品設計には不可欠である。クレディセゾンと連携するなかで、弊社がアセット面で重要な役割を果たせたことは非常に意義深く、ST市場の実務的な知見の蓄積にもつながったと考えている。
今後は、不動産以外のアセットにもSTの対象が広がっていくと見ているが、まずはマネタイズしやすい不動産関連アセットへの展開が自然なステップだろう。弊行としても、まずはこの方向性で市場拡大に貢献していきたい。
日髙氏：今回の取り組みが、弊社が持つ2,342万人（単体カード会員数、2025年3月末時点）に及ぶカード会員様に向け、より気軽に投資を体験できる機会を提供する第一歩になるのではないだろうか。
STは、ブロックチェーン技術の活用により小口化や分割保有が容易となり、従来は一部の富裕層しか手が届かなかった資産にも多くの人がアクセスできるようになる。これは、弊社が掲げる「金融の民主化」という理念と深く重なるもの。一人でも多くの方に、この新たな金融体験に関心を持ってもらいたい。
｜文：CoinDesk JAPAN 広告制作チーム
｜トップ画像：みずほ信託銀行の黒田氏（左）とクレディセゾンの日髙氏（撮影：多田圭佑）
